Uusien asuntojen rahoitusvastikkeilla keinottelu lopetettava
Asunnon myyntihinta Punavuoresta on 145 590 euroa. Velaton hinta asunnosta 485 300 euroa. Hoitovastike 222,95 euroa/kk ja rahoitusvastike +- 500 euroa/kk riippuen lainaosuuden (485 300 – 145 590 = 339 710 e) maksuaikataulusta. Kuulostaako houkuttelevalta?
Asuntojen ostohinta on siis 30 % myyntihinnasta. Ainakin asuntosijoittajille malli on houkutteleva. Valtio käytännössä maksaa pääomatuloveroprosentin verran joka kuukausi tukea rahoitusvastikeosuudesta sijoittajalle, joko 30 % tai 34 %, riipuen sijoittajan verotettavasta vuosittaisesta pääomatulojen määrästä. Parhaimmillaan esimerkin asunnosta, jossa yhtiölainaa on 339 710 euroa, suora tuki on valtiolta 101 913-115 501 euroa verovähennysten muodossa sijoittajalle, joka vuokraa asuntoa eteen päin. Toisin sanoen asuntosijoittajan kannattaa ostaa sellainen uusi asunto, jossa suurinosa asunnon arvosta on yhtiölainassa. Aikaisemmin sijoitusasunnoista on voinut vähentää velan korot, huolto- ja korjauskulut, mutta nyt myös suurimman osan koko asunnon arvosta. Kuulostaako tämä reilulta?
Verrataan tätä ensiasunnon hankkijaan. Nyt ensiasunnon eli ensimmäisen oman kodin ostaja saa vähentää asuntoon kohdistuvat pankkilainasta aiheutuvat korot ansiotuloverotuksessa. Koroista saa vähentää ensi vuonna (2019) 25 %. Huomiona todettakoon, että vuonna 2015 koroista sai vähentää 65 %! Asun itse ns. ensiasunnossa. Ensi vuoden korkokuluni ovat noin 1000 euroa ja veroprosenttini noin 35 %, minulle nettohyöty tulee olemaan ensi vuonna noin 87,50 euroa (0,25 % * 1000 = 250 euroa * 0,35 = 87,50 e). Ja luonnollisesti asuntoon remonteista aiheutuvaa yhtiölainaa/rahoitusvastiketta en voi vähentää, koska asun asunnossa itse. Jos ensiasunnon hankkijoiden kohdalla toteutettaisiin tuota edellisessä esimerkissä olevaa mallia, jossa rahoitusvastikkeen vähentää pääomaverotuksessa vuokratuloista, saisi oman kodin ostaja vähentää koko kuukausittaisen lainaerän verotuksessa. Kuulostaisiko tämä hyvältä? Varmaan kuulostaisi, mutta ei kukaan sellaista edes voisi ajatella mahdolliseksi. Miksi siis sijoittajille tällainen järjestelmä on luotu? Mainittakoon vielä, jos muutan nykyisestä omistamastani asunnosta pois ja laitan tämän vuokralle, saa koroista vähentää nykyisen 25 % sijasta 100 % ja asuntoon kohdistuvan yhtiölainan kokonaisuudessaan vuokratuloista. Verohyöty jälkimmäisessä on merkittävä.
Valtio siis maksaa tällä hetkellä asuntosijoittajille asunnot, joita sijoittajat vuokraavat eteenpäin markkinahintaan.
Mitä ratkaisuksi? Uusissa asunnoissa ei saisi olla rahoitusvastiketta lainkaan. Vanhoissa asunnoissa, joissa on isoja remontteja, rahoitusvastike on ymmärrettävä. Remonttien aiheuttamat kustannukset tulee voida vähentää vuokratuloista. Tästä hyötyy sekä asunto-osakeyhtiössä omassa omistusasunnossa asuvat että sijoittajat.
Nykyinen malli on paitsi epäoikeudenmukainen se on täysin mätä.
Ville-Veikko Rantamaula
Keinottelu on aikamme häiriötekijä!
Ilmoita asiaton viesti
Verottajan sivuilta löytyi alla oleva teksti:
”Pääomavastikkeen vähentäminen riippuu siitä, miten pääomavastikkeet on käsitelty yhtiön kirjanpidossa. Saat isännöitsijältä tiedon siitä, onko vastikkeet tuloutettu vai rahastoitu.
Jos vastikkeet on luettu taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi, voit vähentää pääomavastikkeet vuokratulosta.
Jos pääomavastike on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa, et voi vähentää vastiketta vuokratulosta. Silloin vastike lisätään asunto-osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon, kun lasketaan luovutusvoittoa. Luovutusvoitto on ajankohtainen vasta silloin, kun asunto-osakkeet myydään.”
En ole asiantuntija enkä myöskään ole perehtynyt asiaan, mutta onko tässä nyt kyse siitä, että kun vuokranantaja joskus myy asunnon, niin silloin hänen on maksettava luovutusvoittoa isommasta osasta? Tällöin verot tulee maksuun jälkikäteen.
Ilmoita asiaton viesti
Sijoitusasunnot.com-sivuilta poimittua:
”Uudiskohteiden yhtiölainan veroetu
Uudiskohteissa on hyvin yleistä, että jopa 50 – 80% kauppahinnasta on vähennyskelpoista yhtiölainaa. On siis mahdollista ostaa asunto, jossa voit ajan mittaan vähentää 50 – 80% sijoitusasunnon ostohinnasta vuokratuloista! Tavallisessa pankkilainassa vähennettävissä on vain korot, lyhennysosa ei.
Esimerkki:
Oletetaan että ostetaan 150 000 euron hintainen uudiskohde, josta yhtiölainaa on 70%. Maksat 45 000 euroa kauppahintana, ja loppu 105 000 euroa on yhtiölainaa. Oletetaan hoitovastikkeen suuruudeksi 150 euroa, rahoitusvastikkeen suuruudeksi 530 euroa ja vuokraksi 750 euroa.
Kuukaudessa verotettavaa vuokratuloa syntyy: 750 – 150 – 530 = 70 euroa
Maksat 30% pääomatuloveron vain 70 eurosta, kun ilman vähennyskelpoista yhtiölainaa verotettavaa tuloa syntyisi noin 505 euroa.
Toisin päin ajateltuna, saat vähentää 105 000 euroa verovähennyksenä. 30-34% pääomatuloverokannalla se tarkoittaa, että verottaja ”maksaa” sijoitusasunnostasi lainan aikana 31 500 – 35 700 euroa!
Tästä ”ilmaisesta lounaasta” pääsee nauttimaan täysimääräisesti silloin, kun asunto on lähtökohtaisesti tarkoitus pitää vuokralla ikuisesti. Koska vastikkeet vähennetään vuosittain vuokratuloista, niitä ei enää saa vähentää asuntoa myydessä. Myyntitilanteessa siis maksetaan myyntivoittoveroa myös koko summasta, jolla yhtiölainaa on omistusaikana lyhennetty.”
Että näin.
Ilmoita asiaton viesti
”onko tässä nyt kyse siitä, että kun vuokranantaja joskus myy asunnon, niin silloin hänen on maksettava luovutusvoittoa isommasta osasta? Tällöin verot tulee maksuun jälkikäteen.”
Kyllä asia on juuri näin.
Ilmoita asiaton viesti
Eli sitä huutavaa epäkohtaa, jonka blogisti esitelee, ei olekaan olemassa.
Ilmoita asiaton viesti
Mikäli sijoittaja maksaa tuon lainan pois ja myy asunnon 485300 eurolla, niin myyntivoittoa/luovutusvoittoa syntyy 339710 euroa (485300-145590), josta pääomavero 30 % on 101913 ja 34 %:n vero taas 115501 euroa. Pääomavero voi tosin muuttua vuosien varrella.
Ilmoita asiaton viesti
On epäkohta. Jos vuokranantaja muuttaa lopulta itse asumaan kahdeksi vuodeksi kyseiseen asuntoon, muuttuu se verottomaksi. Tällöin hän nettoaa verohyödyn täytenä.
Ilmoita asiaton viesti
Tutkin tuota asiaa netistä. En löytänyt mitään, joka kumoaisi väitteesi, joten näillä tiedoilla olet oikeassa. Vähän tämä jää kyllä vaivaamaan mieltä siltä osin, että miksi näin. Tosin aika harvoin yhtiökokous taitaa hyväksyä sen tuloutuksen.
Ilmoita asiaton viesti
Tämä on vaivannut minua pitkään ja tämä malli ei ole oikeudenmukainen. Nostin tämän esille Kepun puoluehallituksessa ja tulen pitämään tätä aktiivisesti esillä. Joku roti näissäkin asioissa pitää olla. Voin myöntää, että itsekin olen ”vuokranantaja” ja minusta tuo malli on kohtuuton.
Ilmoita asiaton viesti
Pieni korjaus tekstiin: uusissa asunnoissa on usein lyhennysvapaata 2 ensimmäistä vuotta. Tuolloin maksetaan vain lainan korko ja yhtiövastike eli tuo noin 722€. Sen jälkeen alkavat lyhennykset: 339.000€/20 vuotta/12 kk =1410€/kk eli noin 2100€/kk. Jos yhtiövastike on päätetty tulouttaa kokonaan (päätös tehdään vuosittain yhtiökokouksessa), voi vuokranantaja vähentää summan kuluna. Kun asunto myydään, maksetaan voitosta 30%-34% veroa. Vero siis maksetaan joka tapauksessa…
Ilmoita asiaton viesti
Veroa ei makseta joka tapauksessa, kuten virheellisesti annat ymmärtää. Jos 20 vuoden vuokraamisen jälkeen vuokranantaja asuu itse kohteessa 2 vuotta, muuttuu koko ”arvo” verottomaksi.
Ilmoita asiaton viesti
Vaikuttaa Orpon ja Sipilän mallilta. Vähintäänkin on ihmeellista, että verotus määrittyy kirjanpitomerkintöjen eikä todellisen tilanteen pohjalta. Siinä on tieten tahtoen tehty sijoittajalle huokutin veroedun käyttöön. Onhan se kovasti raamatullista. Sille jolla on, annetaan lisää ja siltä, jolla ei ole, otetaan pois se vähäkin, joka hänellä vielä on jäljellä.
Ilmoita asiaton viesti
Miltä ajalta lienee tällainen lainsäädäntö porsaanreikineen ?
Ilmoita asiaton viesti
Lastenlaulua lainaten ”maailmassa monta on ihmeellistä asiaa, ne hämmästyttää, kummastuttaa pientä kulkijaa.”
Näyttää siltä, että joillekin ”on lottovoitto syntyä Suomeen.”
Ilmoita asiaton viesti
Riihi säätiön käräjät käyty Tuli vankeustuomiota ym Kovin hämärää on toiminta vasemmiston asuntopolitiikassa Nimi VVO muuttui Kojamoksi Ei auttanut sekään asunnottomia Tuhansia vähävaraisia ilman kotia Mitäpä heistä välittää kun verovapaat osingot vuokrauksesta Voi valittaa vähävaraisten asunnottomuutta ja syyttää porvareita. Ei niin omatunto kolkuta
Ilmoita asiaton viesti
Erinomainen blogi. Olen nähnyt aikaisemminkin artikkeleja, joissa on ihmetelty joidenkin uudisasuntokohteiden suurta yhtiolainan määrää. Näissä jutuissa on ollu pointtina se, että tällä järjestelyllä on arvioitu parannettavan asunnon ostajan maksukykyisyyttä.
Se, että suurella yhtiölainan osuudella itse asiassa kierretäänkin veroja, on uutta minulle. Ja todennäköisesti suurin osa kansasta on tästä täysin tietämätön.
Olen kyllä aikaisemminkin huomannut, että vuokranantaja voi ilmeisesti käytännössä kiertää pääomaverotuksen. Tämä tapahtuu ilmeisesti käyttäen erinäisiä vähennysoikeuksia, kuten blogisti esitti edellä. Eräälläkin vuokranantajalla ei näkynyt senttiäkään pääomatuloja verotoimiston tietokannassa, vaikka vuokratuloja oli vähintään 15 000 €/a. Myös ansiotulot olivat luonnottoman pienet, mutta se on eri keissi se. Ja kirjoittelen nyt tietty vain kaverin entisen vuokranantajan tapauksesta.
Ilmoita asiaton viesti
”Mainittakoon vielä, jos muutan nykyisestä omistamastani asunnosta pois ja laitan tämän vuokralle, saa koroista vähentää nykyisen 25 % sijasta 100 % ja asuntoon kohdistuvan yhtiölainan kokonaisuudessaan vuokratuloista. Verohyöty jälkimmäisessä on merkittävä.”
Asukkaan näkökulmasta Suomessa verokarhu kuitenkin suosii omistusasumista. Tämä on helppo ymmärtää esimerkillä, jossa muutan kaverini omistamaan asuntoon, kaveri muuttaa minun asuntooni ja maksamme toisillemme vuokraa. Silloin molempien vuokratulo on verotettavaa pääomatuloa. Jos pysymme omissa asunnoissamme, veroa ei peritä.
Katsotaan asiaa sitten vielä sijoittajan näkökulmasta. Asuntosijoittajahan saa asunnosta tuottoa kahdella tapaa:
– vuokratuotto
– osto- ja myyntihinnan erotus
Jos talonyhtiö on tulouttanut vastikkeet, vuokranantaja todella saa ne vähentää vuokratuloistaan, mutta asuntoa myydessään hän joutuu maksamaan pääomaveron koko osto- ja myyntihinnan erotuksesta. Jos taas talonyhtiö rahastoi vastikkeet, ei vähennystä vuokrasta saa tehdä, mutta myyntihetkellä ostohinnan katsotaan olevan kertyneiden vastikkeiden verran korkeampi.
Päätös rahastoinnista tai tulouttamisesta ei ole sijoittajan päätäntävallassa vaan kuuluu yhtiökokoukselle. Joten ei tässä veroa pääse kiertämään.
Uudiskohteiden suurissa yhtiölainaosuuksissa kyllä muuten on epäterveitä piirteitä, miksi niiden suitsimista sietäisi harkita.
Ilmoita asiaton viesti
Vuokratonttipolitiikka on seuraava ”villilänsi”, jota jokaisen on hyvä myös seurata. Mikäli olet ostamassa vuokratontilla olevaa asuntoa, niin tutustu tarkasti kaikkiin sopimuspapereihin etukäteen. Tarkasta myös se, että mitä sanotaan tontin laadusta ja mahdollisesta kunnostusvastuusta.
https://www.rakennuslehti.fi/2018/06/nyt-myydaan-u…
Maaperän riskeistä on mainittu alla olevassa linkissä. Näihin pilaantuneisiin maihin törmää aika usein noiden yksityisten vuokratonttien kohdalla.
https://www.hel.fi/static/public/hela/vipaU5110510…
Ilmoita asiaton viesti
Tässä unohtuu se, että kun osake joskus myydään, lasketaan hankintahinnaksi velallinen hinta, jolloin 80% yhtiölainaosuus menee verolle.
Vuokraamalla muutamaa asuntoa pääomatulot ei vielä nouse yli 30 000€/v, jolloin ”säästää” tuon 30% veron osuuden.
Asunnon myytyä todennäköisesti pääomatulot ovat yli 30 000€, jolloin menee 34% yli menevästä.
Toisin sanoen, veroetua ei tule, päin vastoin korotusta.
Ilmoita asiaton viesti
Tällähän ei ole mitään tekemistä vuokratason kanssa.
Ilmoita asiaton viesti
Tuloutus ei automaattisesti ole kaikkien osakkaiden etu. Kaikkien vastikkeiden tulouttamisen seurauksena saattaisi syntyä tilanne, jossa talonyhtiö näyttää voittoa ja silloin sen pitää maksaa veroa.
Kysymys on siis viime kädessä siitä, milloin sijoittajien luovutusvoittovero kannetaan. Omistusasujien luovutusvoitto taas on verovapaata. On totta, että verojärjestelmä ei ole tasa-arvoinen, mutta epätasapaino on niinpäin, että se suosii omistusasumista.
Ilmoita asiaton viesti
On syytä ajatella myös helikopetriperspektiivistä asiaa ensiasunnon ostajan kannalta. Heillehän on pääsääntöisesti ongelmana rahoituksen saaminen asunnon ostoon. Tuossa ”rankassa” rahoiusvastikemallissa asunnon ostajalle on rahoitus pääosin järjestetty muuta kautta eikä lainan otosta ole tarvinnut neuvotella lainkaan.
Tämä vastaa tietyssä mielessä Ruotsissa jo ammoisista ajoista käytössä ollutta asumisoikeuskauppaa, jota monet suomalaiset ovat kadehtineet pehmeänä järjestelynä asunnon tarvitsevan tilannetta ajatellen.
Usein tuntuu siltä, että kaikesta pitää valittaa, olkoon asia niin, näin tai tasan päinvastoin. Kun lainoja ei saanut aikoinaan muutoin kuin 30%:n alkusäästöllä, niin ”pieniä ihmisiä puolustavat” tahot kirkuivat sen puolesta, että koko asunnon arvo on syytä kelvata vakuudeksi ja lainat pitää myöntää 100 prosenttisesti. Kun näin sitten lähestulkoon alettiin menetellä, niin tietysti markkinatalouden lakien mukaisesti hinnat kohosivat pilviin. Sitten kiukuteltiin siitä, että pankit antavat löyhästi rahaa.
Periaatteessa ongelmanahan on asuntojen määrän riittävyys niitä haluaville. Aivan siitä riippumatta miten rahoitus järjestetään. Tämä on totuus, joka ei muuksi muutu vaikka rahoitusmarkkinoita ja -järjestelyjä rukattaisiin mille tolalle hyvänsä.
Ilmoita asiaton viesti
Onhan se tietenkin noinkin, mutta kyllä tässä riskit kasvavat muiden osakkaiden kohdalla rahoitusvastikkeiden maksamattomuuksien kautta. Siirretäänkö näin pankkien riskejä osakkaille?
https://www.talouselama.fi/uutiset/uusien-asuntoje…
Enemmän blogisti kuitenkin on huolissaan verovähennysoikeuksista, jotka hän kokee epäoikeudenmukaisiksi. Pitää joskus ajan kanssa paneutua paremmin tuohon asiaan.
Ilmoita asiaton viesti
Tuntuu ettei valtiovalta tai lainsäädäntö sittenkään ole ollenkaan Kokoomukselle ongelma kun kyseessä ovat pääomalle tarjottavat perusteettomat veroedut.
Vai missä Lepomäki nyt on valittamassa ”tuottavuuden puutetta” tai joku muu Kokoomuksen valopää esittämässä että ”lainsäädäntö vääristää kilpailuja”?
Ihme ettei kukaan Kokoomusnuori ole toppuuttelemassa että ”kuluttaja voittaa loppupeleissä joka tapauksessa koska mahdollinen teoreettinen veroetu valuisi kyllä täysimääräisenä kuluttajahintoihin”.
Ilmoita asiaton viesti